L'utilité d'un rapport d'expertise

Le rapport d’expertise a pour but de déterminer à un moment donné la valeur vénale du bien considéré c’est à dire le prix que serait prêt à payer un acquéreur pour ce type de bien.
L’environnement d’un bien immobilier, le quartier, la ville peuvent subir de véritables changements qui vont influencer le marché et donc la valeur (Ex : Aménagement d’une zone piétonne, d’une zone de loisir, d’une ligne de métro, d’une ligne de tramway….)
A l’occasion d’une donation par exemple, il convient d’évaluer le bien qui sera transmis.
Il peut être important de se constituer un moyen de preuve de l’état du bien et de sa valeur au moment de la donation :
→ par rapport à un autre enfant non concerné par la donation afin de conserver une égalité de traitement si une autre donation intervient quelques années plus tard pour l’autre descendant
→ si le donataire envisage de faire des travaux importants juste après la donation, il convient de pouvoir justifier auprès de l’administration fiscale en cas de redressement, de l’état du bien initial.

A l’occasion d’un partage successoral ou une donation partage, le notaire va pouvoir établir un rapport d’expertise qui va servir de base pour l’établissement des lots et la détermination éventuelle de la soulte à payer (Compensation financière en cas d’attribution de lots d’inégale valeur).

Dans le cadre d’une succession, le notaire est en mesure d’établir un rapport d’expertise qui permettra de retenir une juste valeur pour le calcul des droits de succession, cette même valeur servira de base de calcul de la plus value éventuelle en cas de vente du bien quelques années plus tard.

Le rapport d’expertise peut permettre de conforter un acquéreur dans sa recherche du bien immobilier.
L’expertise pourra également être un préalable à la recherche d’un financement ou à une demande de prêt avec affectation hypothécaire.

L'importance de l'expertise est accrue depuis la réforme de l'hypothèque résultant de l'Ordonnance du 23 mars 2006 qui a mis en place le prêt viager hypothécaire : ce dispositif permet à toutes personnes seniors d'obtenir des liquidités garanties sur leur patrimoine immobilier (résidence principale, secondaire, bien à usage locatif) tout en conservant la pleine propriété de leur bien et sans remboursement du vivant de l'emprunteur.

Le montant du prêt en pareille hypothèse résulte de la durée de vie potentielle de l'emprunteur et de la valeur expertisée du bien immobilier.

L’expertise peut être utile dans le cadre d’une liquidation de communauté en préalable à une procédure de divorce. Elle permet également de se constituer une preuve dans le cadre d’un calcul de récompense, lorsque la communauté finance l’amélioration d’un bien propre de l’un des époux, et qu’il y a lieu plusieurs années après d’établir le compte des créances et récompenses.

L’expertise est conseillée dans le cadre d’une étude patrimoniale globale afin de déterminer les grandes masses patrimoniales immobilier/liquidités, les solutions retenues seront plus précises.
Enfin, l’expertise peut être utile pour combattre un redressement fiscal injustifié ou tout simplement pour établir une déclaration d’I.S.F.

Les Types de bien pouvant être expertisés

- Appartement libre ou occupé
- Maison d’habitation
- Bureaux, locaux d’activités
- Terrain
- Droit au bail
- Propriété d’agrément, Châteaux
- Propriété viticole

L'assistance du client en cas de redressement fiscal

Les évaluations retenues dans les actes authentiques signés chez votre notaire sont susceptibles d’être contestées par l’administration fiscale dans un délai expirant 3 années civiles entières suivant celle où l’acte a été signé. (Ex : acte signé le 22/10/2000, délai de reprise expirant le 31/12/2003).

Dans l’hypothèse où vous avez confié une mission d’expertise à votre notaire, ce dernier sera en mesure de vous assister le cas échéant lors du redressement ou d’une demande de renseignement de l’administration. Le rapport d’expertise proprement dit servira de base pour fournir des éléments de réponse. Le bien a pu avoir fait l’objet de travaux importants depuis l’acte d’achat ou de donation, et il sera utile de présenter l’analyse technique et les photographies au moment de l’expertise. En l’absence d’un tel rapport, il ne sera pas possible d’apporter une assistance précise au client, faute de connaissance du bien.

Fichier de références M.I.N.

A l’occasion de chaque vente immobilière, le notaire établit une fiche statistique du bien vendu comprenant sa superficie, son état, son prix, son descriptif. Ces statistiques alimentent un fichier national tenu par le Notariat dénommé fichier MIN. Ce regroupement d’informations et son classement représentent la base de données la plus complète qui existe aujourd’hui.

Les biens sont répertoriés selon leur type et selon la commune.
Le notaire pratiquant l’expertise pourra donc consulter ce fichier afin de déterminer des prix de références servant de base à toute expertise.

Il est important de préciser que ce fichier unique est d’autant plus précieux, que la méthode par comparaison sera celle utilisée par l’administration fiscale lors d’un redressement.
Plus de deux millions de références permettent de comparer l’évaluation retenue avec la réalité.

Le rapport d'expertise

L'établissement du rapport comprend :
• visite du bien
• mesurage
• photos
• rédaction du rapport (selon différentes méthodes d'évaluation du bien)
• consultation du fichier de référence MIN
• remise du rapport

Il convient de rajouter éventuellement :
• établissement d’une attestation parasitaire, ou diagnostic d’amiante (à la demande du client)
• établissement de devis de travaux (sur option du client)
• demande de pièces d’urbanisme (Selon l’opportunité du dossier et en accord avec le client).